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今年投資市場甚為淡靜,高力國際資本市場副常務董事胡孝直認為,明年投資市場以買家主導,各類物業租金下挫,價格難免下跌約1成。在眾多投資項目中,他認為市區酒店供應始終不多,淡市下值搏。


回顧2019年投資市場,可謂相對失色,據高力國際數據顯示,2018年大額逾億元投資物業買賣,涉及約1,900億元,而今年金額跌近一半,僅約1,000億元。對上一宗較大手成交,為今年8月興勝創建與招商局資本以10.8億元,沽出葵涌打磚坪街中央工業大廈,由「舖王」鄧成波承接。其後大手成交欠奉,胡孝直認為,本地社會事件直接衝擊投資市場,「上半年投資市場已從貿易戰中略為反彈,以為下半年會轉勢,豈料香港局勢令投資市場逆轉。」


社會事件衝擊 投資者憂慮

對於明年投資市況,他分析市場能否反彈,取決於兩大條件,「中美貿易戰因素已在市場反映,相信不會惡化,反而香港本地事件比較令投資者憂慮,明年影響大市。另外,近月成交淡靜,市場累積了購買力,但明年會否釋放,關鍵是有沒有減價盤出現,準買家正等待放盤有明顯折讓才入市。」


高力國際最近發表《2019年度香港投資者問卷調查報告》,訪問合共79家以香港為基地的發展商、房地產投資信託基金、私募基金以及家族公司,7成對香港市場感興趣,當中有9成對海外物業感興趣,38%的受訪者表示很大機會是「淨買家」,而只有17%的受訪者認為自己是「淨賣家」,然而這亦反映出投資者並不急於出售其資產。胡孝直相信,明年業主降價機會提高,主因租金將會下跌,「現時業主少有減價,因低息環境兼有收租,惟經濟環境轉差,明年不論商廈、商舖租金均會下跌,各類物業價格難免跌約1成。」


來源:香港經濟日報


美聯工商舖資料研究部資料顯示,11月整體工廈物業售價按月回落1.3%,而今年7月至11月累跌3.2%。該行預期,受不明朗因素影響,加上聖誕長假期的傳統淡季將至,工廈售價將續挫,全年將下跌約3%至4%。

反映50座指標工廈的美聯工商物業售價指數,11月報340.7點,按月回調1.3%。租金指數也略為下跌,11月美聯工商物業租金指數報174.9點,按月微跌0.5%。雖然今年上半年表現平穩,但踏入下半年,租售價俱跌,下半年售價及租金指數暫時分別累跌3.2%及0.3%,意味今年全年工廈租售價勢倒跌。

若按區域區分,今年7月至11月有6區的工廈呎價均錄得下跌;其中,荃灣區的跌幅最大,較6月呎價累跌約5%,11月呎價報4138元;而長沙灣、九龍灣及觀塘的工廈呎價分別為6327、5352及6819元,分別錄4.4%、3%及2%的跌幅。

相反,屯門是升幅最大的地區,也是10區之中呎價最低,11月呎價為3639元,今年7月至11月累升3.4%。

美聯工商董事陳偉志表示,本港社會運動未平息,加上聖誕長假期將至,市場觀望氣氛濃厚,相信12月工廈成交宗數仍然在低位徘徊。

至於租售價,由於市場仍有機會出現減價及減租的成交個案,所以預計12月工廈租售價仍會下跌,預計下半年跌4%至5%,所以預料全年倒跌3%至4%。


來源:信報


中原(工商舖)工商部表示,葵涌永得利廣場1座中層03、05及06室,為三相連單位,總面積約6467方呎,以意向呎價約5300元放售,涉及金額約3427萬元。

物業連租約形式出售,現收月租近10萬元,租期至2021年,適合購入作長線收租用途。

據悉,單位正對電梯口,享有翠綠山景及部分海景,業主於半年前叫價每方呎約6000元,受市況影響,近期調低約11%,至5300元,冀吸引投資者承接。


來源:信報


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美聯商業表示,上環德輔道西9號中層全層放租,面積約6884方呎,業主意向租金約28.9萬元,呎租約42元。

該行指出,單位間隔四正實用,外望維港全海景觀,加上獨立全層,私隱度極高,附設寫字樓靚裝,是上市公司及集團進駐設立總部首選。

大廈配備兩部客梯及一部貨梯,並自設停車場,用戶出入極為方便。大廈地理位置優越,步行至港鐵上環站只需約7至8分鐘,前往西營盤站亦只需約5分鐘,加上毗鄰西隧、巴士總站及港澳碼頭。


來源:信報


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美聯商業表示,北角銀輝中心中層單位,面積約583方呎,意向售價約519萬元,呎價約8900元,屬全幢最平。

該行指出,單位間隔四正,附設寫字樓裝修,買家可即買即用,省時省力。另設獨立洗手間及冷氣,切合用家需要。

物業位置正向英皇道,交通配套極為方便,步行至港鐵北角站只需約6分鐘;同時,鄰近多個住宅項目、商廈及酒店,生活配套一應俱全,數分鐘步程亦可達春秧街街市及渣華道,各類餐廳應有盡有,人流非常暢旺,有助帶動商貿氣氛。


來源:信報


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中原(工商舖)寫字樓部表示,九龍灣恩浩國際中心23樓D室現正招租,面積約1656方呎,意向呎租約26元,涉及月租約4.3萬元,現已交吉。

據知,該單位已備有寫字樓裝修,且享有海景景觀,對用家極具吸引力,適合核心區租客遷入,以節省租金成本。

大廈另一個單位亦正招租,為27樓B室,面積約1963方呎,每呎叫租約26.5元,總租金約5.2萬元。單位備有寫字樓裝修,新租客可節省裝修費用,增加物業吸引力,同時物業可望海景,甚具氣派。

另外,15樓A及B室,總面積約4509方呎,意向呎租約26元,總租金約11.7萬元。單位同樣享有海景景致及基本寫字樓裝修。


來源:信報


今年各區甲廈租金幾近全數下跌,惟獨港島東不跌反升,反映「去中環化」加深,配套完善的港島東在逆市下成功跑出。


  • 甲廈租金幾近全綫下跌,中環跌約7%

  • 港島東租金不跌反升,為全港唯一租金錄升幅地區

  • 大廈質素高加上基建改善,港島東吸中環客搬遷


受中美貿易戰加上社會爭議,甲廈租務市場淡靜,需求下跌導致租金有所調整。據戴德梁行最新數據顯示,本港各商業區今年租金幾近全部下挫,跌幅最大為中環超甲廈,現時呎租約154.3元,今年累積跌7%,而灣仔/銅鑼灣區下跌幅度約6.8%,九龍區相對跌幅較少。不過,港島東卻成逆市中抗跌力最強,最新呎租約56.6元,今年累升2.6%,是唯一錄得租金升幅地區。


港島東近年受歡迎,正是「去中環化」加深的結果,由於中環商廈租金高企,機構早在一兩年前,已開始部署遷出。今年下半年營商環境轉差,機構更加需要控制成本,便考慮遷出搬至較便宜的地區。明年市場仍受貿易戰及本地因素影響,經濟預期轉差,相信不少機構考慮遷出中環,而港島東是理想之選。


自從中環灣仔繞道通車後,縮短中環與港島東的行車時間,而港島東太古坊近年有大型商業區項目落,甲廈單位享全海景質素極高,而租金僅約50至60元起,比起中環至少慳一半租金。中區租客若想搬遷,又不想「過海」搬至九龍,同時又要節省較大幅度租金開支,港島東的確符合以上條件,前景樂觀。

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來源:星島日報


據土地註冊處資料顯示,土瓜灣啟明街4至24號啟明大廈地下18號舖,以1131.3萬元成交,物業面積約450平方呎,現由金屬店租用,呎價約2.5萬元。買家為市區重建局,近年積極收購該廈單位,包括地下多個舖位。


翻查資料,原業主於2013年,以1215.4萬買入舖位,持貨6年獲收購,仍蝕約84.1萬元,蝕幅約7%。


來源:香港經濟日報


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一場反修例風暴,大挫本港零售業,商舖屢錄蝕讓「流血」事件。灣仔駱克道406號地下,於今年8月獲買家以7,500萬元購入,惟受運動影響,最近撻定離場,以已支付12%樓價定金計算,損失約900萬元,料為今年6月反修例運動後最大宗商舖撻定個案;另西環新盤樓上舖及土瓜灣地舖亦雙雙錄得蝕讓個案,原業主分別損失逾150萬元及84萬元。


今年下半年訪港旅客大幅下跌,第三季整體零售銷售額按年急跌17.5%,為過去逾20年的最大季度跌幅,嚴重影響投資者信心。中原(工商舖)黃新宇表示,灣仔駱克道406號地下,約1,280方呎,8月由RADIANT EDGE LIMITED以7,500萬元買入,呎價約5.86萬元,惟社會事件持續半年仍未見平息迹象,加上灣仔駱克道蝕讓個案不斷浮現,買家終於撻定離場。


灣仔舖買家蝕900萬

按買家簽署正式買賣合約時,所支付的樓價10%定金及佣金2%,料損失樓價約12%,即約900萬元,料為今年6月反修例運動後最大宗商舖撻定個案。資料顯示,物業原業主為天益行置業有限公司,於2010年中以約3,463萬元買入,而該舖暫時未部署重新出售,只推出市場招租,叫價為每月租金約12.3萬元,呎租約96元。


黃新宇表示,近期受社會運動影響,灣仔旅客大減,加上港人消費意欲下跌,租客及投資者入市態度轉趨觀望,市場陸續出現舖位減價成交,個別早前入市的買家料會選擇離場,取消交易個案或會繼續出現。


悲觀情況更蔓延至樓上舖,消息指,西環德輔道西124至128號1樓A舖,屬盧華家族旗下AVA 128樓上舖,建築面積572呎,新近以448萬沽出,呎價7,832元,原業主2018年5月一手購入價為598.5萬元,持貨不足兩年,賬面慘蝕150.5萬元或貶值25%,若連同印花稅、佣金及其他交易雜費,料蝕近200萬元或33%。

中環中心再錄撻定


舖市低迷下,即使獲市建局收購,亦要蝕讓離場。消息指,土瓜灣啟明街4至24號啟明大廈地下18號舖,建築面積450呎,由市建局以1,131.3萬購入,呎價25,140元,原業主2012年舖市高峯期以1,215.4萬買入博收購,持貨七年慘失84萬元或7%。


中環中心再錄撻定,土地註冊處資料顯示,中環中心39樓07室,5月以8,845.3萬元沽出,建築面積2,102方呎,呎價42,080元,惟業主看淡後市,決定割愛離場,預計損失最少840.45萬元定金,成該廈第二宗撻定個案。


來源:蘋果日報


基滙資本近兩年投放巨額資金向領展(823)購入29個商場,正陸續增值。當中首個已完成活化的長沙灣民坊麗閣商場,工程耗資超過1億元,昨正式重新開幕。


基滙資本董事總經理(資產管理)梁泰來透露,基滙資本民坊麗閣商場經過歷時八個月的翻新,商場現以貨櫃工業風的全新面貌登場,絕大部份商店均為民生舖,食肆佔六成;當中租戶不乏小店,同時有社福機構。而明年約有5至6個商場,分別位於屯門、葵青、將軍澳及鴨脷洲等地區,將會進行活化。


過去半年社會運動影響消費氣氛,他認為商場難免受到少許影響,但始終是民生區商舖,主要以屋邨居民消費為主,受影響程度不及核心零售區。他又指,民坊麗閣商場翻新工程包括大廈外牆、加裝冷氣及重建街市部份等,而項目總樓面12萬方呎提供約40個舖,面積由100餘方呎至2萬方呎。


基滙翻新後 食肆增四倍

基滙資本資產管理高級總監羅璟禧指出,過去麗閣商場只有10間商舖,翻新後現時食肆大增近四倍,活化街市設小食街。麗閣街市在基滙資本去年接手營運時,空置率高達八成,場內環境衞生欠佳,設施簡陋, 沒有提供冷氣。舊街市內只有數檔商戶售賣食材,當中更缺乏出售鮮魚的商戶,未能滿足街坊的購物需求。活化後,街市檔戶已全部租出,商場出租率達九成。


麗閣邨於1981年已落成,是次翻新除保留該邨屹立近四十年的明順海鮮菜館,街市更引入廣東小炒的大總館小廚,商場更設有多間全新食肆。


來源:蘋果日報


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