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本港甲級商廈前景岌岌可危,其中長和系創辦人李嘉誠2017年以402億元沽出中環中心75%業權,當時獲中港財團合資承接,有內地買家其後從炒家手上接下火棒,購入該廈全層單位,惟疫情下卻要蝕逾億元放售。


長實(1113)早年出售中環中心業權,涉約47層樓面,總面積約122萬方呎,呎價約3.3萬元,創下本港有史以來最大額物業成交;買家瓜分業權後,部份業主隨即轉手獲利,資深投資者蔡志忠2018年率先拆售該廈22樓全層單位,賬面賺近4.7億元。


馬亞木單位叫價低12%

不過受疫情及政治因素影響,商廈價格拾級而下,有「接火棒」買家寧蝕讓求售。代理消息指中環中心雙數樓層,全層樓面面積約25,412方呎,最新叫價約9.78億元,呎價約3.85萬元;上述樓層早年由「磁帶大王」陳秉志奪得,市傳去年由內地買家以10.8億元承接,呎價約4.24萬元。換言之,買家放售價較兩年前買入價低1.02億元。至於中環中心大業主、「小巴大王」馬亞木,當年奪得約13層樓面,當中3層目前分別叫價7.2億元,呎價僅2.9萬元放售;較平均買入呎價約3.3萬元,蝕約12%。


美國克林信大學經濟系副教授徐家健指,港版國安法仍有後續情況未發生,加上中概股回流,意味香港金融市場或成中資集中地,相信未來續有外資賣走本港資產;香港國際金融中心地位雖難以動搖,但礙於政治風險等因素,預料外資將減少來港設總部,令本港商廈價格受壓。


來源:蘋果日報


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新地(00016)去年11月動用高達422.32億元投得西九龍高鐵站上蓋商業項目(下稱高鐵上蓋項目),最新發展藍圖曝光,城規會2010年批准該用地興建3幢波浪形建築物,新地最新建議放寬高度限制,以興建2幢20至30層(另設2層地庫)鑽石形地標建築,原方案約28.6萬方呎寫字樓樓面則撥作零售用途,令該項目的零售樓面大增約九成,至約60.28萬方呎。


根據新地向城規會提交的最新方案,建議興建2幢商業樓宇,總樓面面積約316.46萬方呎,以約5倍地積比率發展,其中寫字樓地積比率約4.05倍,樓面面積約256.18萬方呎,零售用途的地積比率約0.95倍,樓面面積約60.28萬方呎。新方案之下,建築物高度約114至159米(主水平基準以上.下同),較大綱圖容許的90至115米,高約27%至38%,亦須獲城規批准。


新地並就該項目提出多項發展特色,包括一條由中九龍幹線園景平台、經過該項目連接至西九文化區海濱一帶的「西九花園綠徑」,全長約1.5公里;而該項目的總綠化空間約10萬方呎,包括約4萬方呎的中央廣場,可作為藝術展覽和音樂表演等用途。此外,高鐵上蓋項目與毗鄰的尖沙咀九龍站上蓋和鄰近的文昌街一帶住宅建築,建築物高度呈層遞的階梯式建築,形成新的九龍城市天際線。


近月新冠肺炎肆虐,令市場對寫字樓於通風和健康等方面設計尤為關注,新地遂於寫字樓部分引入4.2米高的特高樓底,並設有綠色天台和陽台等設施。


對於新方案的零售樓面有所增加,新地代理特別發展部項目總監麥孟添表示,原方案下的零售樓面只有約30萬方呎,規模主要服務其樓上的商廈或附近的居民,但高鐵上蓋項目的商場冀可打造為地區性的項目,可吸引附近社區的居民等使用,原有方案的商場規模未能配合,增加後約60萬方呎樓面面積較為適合。至於寫字樓樓面雖然相應減少,但麥孟添認為,相比之下只減少約一成樓面面積,對該區寫字樓供應的影響有限。


新地代理地產策劃及發展部規劃總監黃舜浣預計,整個項目若明年首季順利獲城規會批准,可望明年次季動工,2024年起部分設施開始落成,整個項目預計2028年完工。


資料顯示,新地去年投得高鐵上蓋項目後,先後兩度為寫字樓部分引入投資者,包括新地郭氏家族和平保(02318)旗下平安人壽;其中,新地佔50%股權、平安人壽佔三成,餘下20%則由郭氏家族持有,商場部分則由新地全資擁有。


來源:信報


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中原(工商舖)寫字樓部表示,尖沙咀嘉芙中心13樓全層,面積約2832方呎,以呎價約9800元放售,涉及金額逾2775萬元。


物業連租約出售,現由酒吧以月租約7.5萬元租用,租期至2021年中。


該行指出,業主於去年底原叫價約3000萬元放售,是次下調意向價約7%,租金回報上升令物業更具競爭力。嘉芙中心樓上租客多以酒吧為主,出租率約九成,相信在疫情消退後,主題大廈的協同效應會發揮所長,租務需求可望更趨穩定,極其適合購入作長線收租投資之用。


來源:信報


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中原(工商舖)寫字樓部表示,九龍灣恩浩國際中心高層E室,面積約2122方呎,意向價約2600萬元,呎價約12253元。項目連租約放售,現收月租約4萬元。


據了解,單位位處單邊及極高層,因此即使日後啟德發展區郵輪碼頭一帶項目落成後,其海景景致亦不會受阻,實屬大廈罕有優質盤源。


該行指出,業主於去年初斥約2838萬元買入物業,一直以約3395萬元放售,惟及後遇上社會運動及新冠肺炎雙重打擊,至7月第三波疫情爆發,遂大幅減價約23%,對比一年半前購入價低約8%,冀盡快套現離場,以換貨形式重組物業投資組合。


來源:信報


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美聯商業表示,黃竹坑南匯廣場高層06至07室相連單位,面積約1728方呎,業主意向售價約2200萬元,呎價約1.27萬元;意向租金約4萬元,呎租約23元。


該行表示,單位間隔四正實用,外望翠綠山景,約12呎特高樓底,開揚光猛,空間感十足。單位附設豪華寫字樓裝修,配備24小時分體冷氣,極具彈性,適合各行業進駐。


物業外牆為玻璃幕牆設計,高貴典雅,加上位置優越,步行約5分鐘即可到達黃竹坑港鐵站,附近設有多條巴士及小巴專線往來全港各區,十分方便。


來源:信報


疫情下物業估值下滑,商業房地產一直捱打。陽光房地產(0435)行政總裁吳兆基估計今年第四季的商廈及商場放盤會增加,正研究新的投資機會。在租務方面,陽光除了在商場向續租商戶提供「先低後高」的租金安排,亦與商戶溝通,不介意稍降底租,並會提高營業額租金分成,更會向商戶採購,將角色由單純業主變成合作伙伴。寫字樓方面,他認為最差情况已過,租戶洽租開始活躍。


將角色由單純業主變合作伙伴

吳兆基表示,陽光較早前落實6億元再融資,並取得相當於5億港元的日圓可持續發展表現掛鈎貸款,另加銀行融資額度,而負債比率維持20%至22%,正好為物色新項目時作準備。隨着近期租務回穩,他估計第四季買賣活動重燃,陽光擬在旗下3個商場所在的區域如將軍澳、北區等,甚至原有在非核心區、中上環及旺角等寫字樓所屬區域,留意新機會。


在現有商場租務方面,集團投資及投資者關係總監葉美鈴指出,會維持餐飲等民生相關的商戶佔比六成的策略,在續租時亦多了注意與租戶的長期合作關係、交租是否準時及其信貸狀况。為幫助租戶的現金流,陽光洽商續租時讓租金水平可「先低後高」;亦容許商戶降低少許底租,提高營業分比比例。她估計,未來因應推出紓困措施而在租約的攤銷額,或較剛過去一年度的750萬元高。


吳兆基補充,陽光此前已提供過百萬元消費券,消費者使用比例甚高。他形容,零售業有如股市的雙底情况,反之寫字樓受壓時間拉長了,影響正浮現。但他預期,企業有需要分散地區租用寫字樓減少員工受感染。集團會為租戶彈性裝修安排,改善大單位放租情况,並透露自9月起多了洽租查詢。另原有在上環Strand 50營運的共享空間the Desk,因應物業預留多些空間做健身空間,由原先租用2.9萬平方呎,稍減至2萬平方呎。


推紓困措施 容許商戶降低少許底租

因應疫情爆發,陽光不單尋求提升旗下Strand 50的空調系統,減省電費,吳兆基稱,正留意能夠改善空氣質素及減廢等相關地產科技(PropTech),藉此爭取符合可持續發展表現掛鉤貸款要求,取得息率回贈,甚至吸引注重可持續發展認證的跨國租客。


來源:明報


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港島西半山傳統豪宅區,向來是發展商積極「插旗」的地區;多年來熱衷於市區舊樓併購的恒基地產(0012),近年先後在西半山一帶大舉收購,新近再就羅便臣道94、94A及96號遞交強拍申請,項目估值逾3.53億元,估計若連同毗鄰地盤一拼發展,項目可建樓面至少約12.5萬方呎。


據土地審裁處的資料顯示,恒地新近就羅便臣道94、94A及96號申請強拍,目前恒地持有91.304%業權,尚欠2伙住宅單位未能成功收購,期望透過強拍能統一業權作重建。


可重建逾3萬呎樓面 料每呎地價1.1萬元

據發展商提交估值報告,項目估值逾3.53億元,以重建後3.18萬方呎計,每方呎樓面地價約1.11萬元。翻查資料,恒地過去數年已就羅便臣道88至100號4幢住宅物業進行收購,分別為羅便臣道88號崇樓、羅便臣道90至92號麗祥樓、羅便臣道94至96號、以及羅便臣道98至100號,4幢物業中,目前只欠羅便臣道94、94A及96號(即是次申請強拍的物業)尚未完全統一業權,餘下3幢物業已全數收購。


已完成統一毗鄰舊樓業權

若恒地是次成功統一業權,預計4個地盤將會合併發展、合併後地盤總面積約2.5萬方呎,目前該地段規劃為「住宅(乙類)」用途,以最高重建發展地積比率約5倍計,預計可建樓面最少12.5萬方呎。


除上述收購項目外,恒地在西半山尚有其他收購項目,包括羅便臣道101號夏蕙苑,以及毗鄰的羅便臣道99及99A號等。另外,羅便臣道105號翡翠園、西摩道4A至4P號美麗臺重建項目等,部分已向土審申請強拍,有待統一業權。事實上,恒地一直積極拓展西半山王國,在區內有不少住宅發展,最矚目當然要數到已落成的干德道39號、曾是亞洲樓王的天匯,成交實呎最高超過10萬元。


帝滙豪庭 RICHMOND開售均錄佳績

另外,由恒地物業營業(一)部負責銷售的羅便臣道帝滙豪庭,項目早於2016年初開售、單位總數90伙,當時累售22伙,平均實呎2.4萬至2.7萬元,現餘約68個待售單位;據悉,恒地擬保留約30個標準及特色戶長線收租,意向呎租料參考同系干德道天匯的水平,或有機會超過100元。此外,由恒地物業營業(二)部負責銷售的羅便臣道62C號THE RICHMOND,項目於今年初推售,以當時首張價單折實平均實呎29998元,入場價598.8萬元,項目迄今售出78伙,佔項目整體單位總數90伙的約87%。


來源:明報


經濟環境轉差,甲級商廈租金跌勢已成,一向為散業權商廈呎租最貴的中環皇后大道中九號,最新有中層單位以每方呎54元租出,呎租創該廈6年新低。


消息指出,皇后大道中九號23樓5室,建築面積約4120方呎,以呎租54元租出,涉及月租約22.248萬元。資料顯示,有關單位在2015年時曾以每方呎63元租出,最新呎租較5年前下跌14.3%。


同廈7樓6室,建築面積約2269方呎,今年4月以約13.05萬元租出,呎租約57.5元,當時已創該廈約6年新低,如今相隔5個月,呎租再跌6.1%。


日連鎖Donki斥32.6萬租葵涌倉

此外,近兩年積極開拓本港市場的日本大型連鎖雜貨店驚安之殿堂(Don Don Donki),除先後租用6個舖位作分店外,最新以每月32.6萬元,承租葵涌嘉民葵涌物流中心3樓全層,建築面積約25469方呎,呎租約12.8元,料作物流倉儲用途。


據了解,上述單位原由速遞公司租用,舊租為每月22.8萬元,最新租金大升43%。


來源:信報


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早年一度因炒賣iPhone而成為潮人聖地的旺角先達廣場,隨着iphone炒風消退,其舖價亦大幅下跌。土地註冊處資料顯示,先達廣場連錄兩宗大幅蝕讓個案,其中1樓單號舖,實用約56方呎,上月以110萬元成交,實呎約1.96萬元。原業主2012年以625萬元購入,持貨8年,帳面蝕515萬元或82%。


商場地下樓層現26個吉舖

另一宗成交則是同層另一個單號舖,實用62方呎,成交價150萬元,實呎約2.4萬元,原業主2014年以682萬元購入,持貨6年,帳面蝕讓532萬元或78%。上述兩個舖位由同一名新買家購入,總價260萬元。事實上,去年社會運動及疫情雙重打擊下,重創零售業,電腦或手機等科技產品不能倖免,過去甚少有吉舖的先達廣場,現時亦出現大量吉舖。據悉單是商場地下一層已有達26個吉舖,而面向亞皆老街及通菜街的吉舖則達8個,屬近年罕見。


商廈市場方面,在疫情影響下,中環有甲廈呎租更見近年新低水平。市場消息指出,中環皇后大道中九號高層05室,面積約4120方呎,新近以月租約22.2萬元獲承租,呎租僅54元,呎租較今年4月低層戶,以呎租57.5元租出還要低6%。翻查資料,對上最低的呎租位於該廈中層06室,面積807方呎,2014年4月以月租3.8萬元租出,呎租低見47元,即上述新成交的租務個案,呎租為6年以來該廈新低。


來源:明報


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受疫情衝擊,市場觀望氣氛瀰漫,惟部分代理行仍逆市擴充。美聯住宅部行政總裁布少明表示,該行新承租堅尼地城爹核士街單邊鋪(見圖),面積約900方呎,實際租金現階段不便透露,惟強調屬合理水平。


該鋪現正裝修,該地段為區內「地產街」,多家大、中及地區代理行均於此地「插旗」,故該行亦決定進駐該地段,除主攻二手市場外,環顧區內有單幢新盤即將登場,故一手方面亦會兼顧。


來源:星島日報


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