山頂白加道地王准重建住宅樓面多市場估計1.5倍 呎價12萬

私人住宅供應地皮緊絀，近年屢現住宅地王。深圳鴻榮源集團賴氏家族2018年斥資約30億元購入的山頂白加道37號住宅地王，當年市場計算的每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）高達30萬元，貴絕全港；項目的發展方案最新曝光，今年5月獲屋宇署批准興建1幢分層住宅，總樓面面積近4萬方呎。此外，新地（00016）於2018年以逾251億元投得的九龍東啟德第1F區1號（下稱1F1）商住地皮，同月獲准興建5幢分層大廈。

賴氏家族持有的白加道37號，佔地約2萬方呎，該家族2018年入市時，市場曾估計該用地的可建樓面面積約1萬方呎，折合樓面呎價高達30萬元。經過約兩年時間，賴氏家族今年5月獲屋宇署批出建築圖則，可建1幢6層高的分層住宅，連3層低層地下（Lower Ground Floor）樓面，總樓面面積約39885方呎；其中住宅樓面24893方呎，較2018年約1萬方呎大增近1.5倍。以新建築圖則的可建樓面面積計算，白加道37號的樓面呎價約12.05萬元。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，該地皮的建築費估計約2.5億元，日後若發展商把住宅單位用作出售，估計呎價可達25萬至30萬元。資料顯示，山頂施勳道施勳別墅，2016年有單位的呎價高逾17萬元，當時已創亞洲分層住宅呎價新高，意味前述白加道37號日後若推售，有機會創下亞洲新紀錄。

啟德3盤批則 新地商住地起5廈

屋宇署資料顯示，今年5月批出19份建築圖則，除白加道37號由中資持有外，雅居樂（03383）或有關人士持有的鰂魚涌柏架山道10號至16號，亦在同月獲批興建10層高的分層單幢住宅，樓面面積約20910方呎。

另外，5月連錄3宗啟德地皮批則個案，總樓面面積約263萬方呎，其中新地2018年投得的1F1商住地王，鄰近港鐵啟德站，可興建5幢37層至42層的樓宇，提供商住樓面，以及政府、機構或社區等設施。餘下兩個項目位於跑道區，包括華懋等在去年5月投得的第4C區2號（4C2）地盤，涉及樓面面積約64.4萬方呎，其中近62萬方呎為住宅用途，可興建8幢分層住宅。至於高銀金融（00530）今年5月亦就啟德第4B區4號（4B4）用地，獲屋宇署批出建築圖則，包括2幢洋房和5幢分層住宅，總樓面面積約57.5萬方呎。值得留意的是，高銀金融同月宣布以初步代價70.4億元出售4B4地皮，新買家日後可重新提交建築圖則，意味該地皮的發展模式仍存變數。

非住宅項目方面，資本策略（00497）旗下中環威靈頓街92號至96號，獲准許興建1幢23層高商廈，涉及樓面面積約43197方呎。

首5月私樓萬伙落成 19年最多

屋宇署亦披露5月私人住宅動工（以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）和落成情況，5月有9個私人住宅項目動工，共提供2929伙，屬今年內新高。其中恒地（00012）粉嶺第18區馬適路項目規模最大，提供1723伙。屋宇署文件顯示，該項目涉及4幢分層住宅，其中1422伙的實用樓面面積（室內面積，未計入浴室和廚房等面積）不足215方呎，當中276伙的實用樓面面積僅約87方呎。

以首5個月計算，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，累計有5184伙動工，較去年同期的4378伙增加18.4%，估計全年約1.2萬伙。今年5月有9個樓盤落成，合計3754伙，首5個月合計10006伙竣工，料創2001年以來最少近19年同期落成量新高。